Що таке перевірка об’єкта і роль Notar / Grundbuch
Перевірка об’єкта (due diligence) — це комплекс юридичних і техніко-фінансових перевірок перед купівлею/продажем, щоб уникнути прихованих ризиків та зафіксувати вигідні умови у нотаріальному договорі.
У Німеччині договір купівлі-продажу (Kaufvertrag) обов’язково засвідчує нотаріус (Notar) — він нейтральний, але не захищає ваші інтереси. Правовий статус та обтяження нерухомості відображає Grundbuch (реєстр прав):
-
Abt. I — власник;
-
Abt. II — обтяження/обмеження (Dienstbarkeit, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Verfügungsbeschränkungen);
-
Abt. III — іпотеки/Grundschuld.
Окремо перевіряються Baulastenverzeichnis (будівельні обтяження у відділі будівництва), Altlastenkataster (забруднення ґрунтів), можливе переважне право громади (kommunales Vorkaufsrecht), Denkmalschutz тощо.
Ключові ознаки якісної перевірки:
-
аналіз Grundbuch + Baulasten, містобудівних/санітарних обмежень;
-
аудит нотаріального договору, формулювань Sachmängelhaftung/Haftungsausschluss, Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsvoraussetzungen;
-
фінансовий блок (для інвестицій/комерції): орендний пул, Kaution, Index-/Staffelmiete, Betriebskostenumlage;
-
у WEG (квартири): Teilungserklärung, Protokolle зборів, Wirtschaftsplan, Instandhaltungsrücklage.
Кому підходить наша послуга
-
Покупцям житла/комерції, які хочуть чистий титул і справедливий договір без «пасток».
-
Інвесторам із орендним потоком: потрібно підтвердити договірну базу, фактичні платежі, Kaution, індексації.
-
Продавцям, яким важливо підготувати пакет і зняти ризики до нотаріуса, щоб не втрачати ціну/час.
-
Власникам у WEG зі «складними» будинками: дефекти, Sonderumlagen, низькі Rücklagen.
-
Покупцям земельних ділянок / будинків з переробками: Baugenehmigung, Baulasten, Erschließung, Altlasten.
Переваги супроводу «Юдей»
-
Безпека угоди: від Auflassungsvormerkung до фактичної передачі (Übergabe) — контроль кожного кроку.
-
Гроші під контролем: справедливі Fälligkeitsvoraussetzungen, перевірка Kaufpreiszahlung, чіткі Nebenkosten/перехід витрат.
-
Чистий реєстр: виявляємо і усуваємо Dienstbarkeit, Grundschuld, Nießbrauch, Vorkaufsrecht та інші обмеження.
-
Інвест-фокус: перевірка Mietverträge, Kaution, коректна передача прав і обов’язків.
-
WEG-експертиза: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage — без неприємних сюрпризів.
Щоб швидко оцінити об’єкт і умови угоди, пропонуємо короткий правовий розбір (платно, 4 000 грн): отримаєте чек-лист ризиків і правки до договору.
Етапи надання послуги
-
Старт і бриф. Цілі (для себе/інвестиція), тип об’єкта (житло/комерція/земля), фінансування, таймлайн.
-
Grundbuch & публічні реєстри.
• Витяг із Grundbuch (Abt. I–III);
• Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster;
• Vorkaufsrecht громади/третіх осіб; Denkmalschutz, Sanierungsgebiet;
• для землі — Erschließung, межі ділянки, сервітутні проїзди. -
WEG-пакет (квартира). Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung, Instandhaltungsrücklage, Protokolle 2–3 років, дефекти спільного майна.
-
Фінансово-договірний аудит (комерція/інвестиція).
Mietverträge (строки, Index-/Staffelmiete, Kündigung, конкуренція), Kaution, Betriebskostenumlage, відповідність площ (DIN 277/WoFlV), заборона суборенди. -
Технічний скринінг. Документи на Baugenehmigung, реконструкції, енергоефективність (Energieausweis), виявлення Sachmängel/ризиків.
-
Нотаріальний договір (Kaufvertrag).
Формулювання: Sachmängelhaftung/Haftungsausschluss, Auflassung і Auflassungsvormerkung, Fälligkeit (умови платежу), Übergabe (ключі/лічильники/ризики), Kaufpreisaufteilung (земля/будівля), Maklercourtage, Kautionsübernahme. -
Фінансування. Grundschuldbestellung, Belastungsvollmacht, погодження Fälligkeitsmitteilung з банком, графік платежів.
-
Closing і передача. Перевіряємо виконання умов, зняття обтяжень, перехід прав та обов’язків, акти Übergabe, показники лічильників, страхування.
-
Постсупровід. Реєстрація права, податкові питання, комунікація з WEG/Verwalter, інкасація орендних платежів.
Документи та дані, які готуємо/запитуємо
-
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulasten, Altlasten, довідки громади (Vorkaufsrecht/Sanierungsgebiet).
-
Для квартир — Teilungserklärung, Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung, Protokolle, дані про Rücklagen/Hausgeld.
-
Для інвестицій — Mietverträge, Übergabeprotokolle, список Kaution, стан оплат, Betriebskostenabrechnung.
-
Проект Kaufvertrag, додатки, технічні документи (Baugenehmigung, Energieausweis), фотозвіт, дефекти.
Практичні сценарії
-
«Чиста» квартира у WEG, але малі Rücklagen. Закладаємо у договір розподіл ризиків, враховуємо майбутні Sonderumlagen.
-
Комерційний об’єкт із «плюшками» в рекламі. Перевіряємо Index-/Staffelmiete, реальну Betriebskostenumlage, підтверджуємо Kaution і фактичні платежі.
-
Земля з «ідеальним» місцем. Виявляємо Baulasten, сервітут під комунікації, Vorkaufsrecht громади — коригуємо ціну або відмовляємося.
-
Будинок «після ремонту». Витребовуємо Baugenehmigungen, акти, гарантії; уникаємо Haftungsausschluss без застережень щодо відомих дефектів (arglistiges Verschweigen).
-
Застава банку продавця. Погоджуємо зняття Grundschuld до/паралельно з оплатою, прописуємо Fälligkeitsvoraussetzungen.
Типові помилки і як їх уникнути
-
Спираються на «нейтральність» нотаріуса. Notar не веде за вас переговори — потрібні ваші умови в договорі.
-
Ігнорують Baulasten/Altlasten. Часто не в Grundbuch — ризики спливають після оплати.
-
Погоджуються на повний Haftungsausschluss. Без застережень щодо відомих дефектів — дорогий ризик.
-
Не перевіряють WEG-документи. Низькі Rücklagen, рішення про капремонт → Sonderumlage «завтра».
-
Плутають «іпотеку» і Grundschuld. Grundschuld не гаситься автоматично — потрібні Urkunde і внесення в реєстр.
-
Невизначена Fälligkeit. Оплата без виконання умов = ризик подвійних витрат.
-
Відсутність протоколу Übergabe. Без актів/лічильників — спори про Nebenkosten і Kaution.
Питання та відповіді (FAQ)
Навіщо потрібна Auflassungsvormerkung?
Це реєстровий «замок»: бронює перехід права на вас і захищає від «подвійного» продажу/нових обтяжень.
Коли сплачувати ціну?
Після Fälligkeitsmitteilung нотаріуса і виконання усіх умов: Vormerkung, зняття зайвих обтяжень, підтвердження банку тощо.
Хто оплачує витрати Notar/Grundbuch?
Зазвичай покупець — але домовляємося про справедливий розподіл за окремі дії/зняття обтяжень продавця.
Що таке Grundschuld і чому її не видаляють автоматом?
Це забезпечення банку. Потрібні Urkunde про зняття й запис у Grundbuch — контролюємо в угоді.
Чи переходить Kaution орендарів?
Так, із придбанням права власності. У договорі фіксуємо суму/форму та передачу.
WEG: на що дивитися в першу чергу?
Teilungserklärung, Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung, Rücklagen, Protokolle останніх зборів, наявні Mängel і плани ремонту.
Чим відрізняються Grundbuch і Baulasten?
У Grundbuch — права/обтяження власності. Baulasten — публічно-правові обмеження в Bauamt; їх часто немає в Grundbuch.
Що робити, якщо банк затримує фінансування?
Закладаємо в договір реалістичні строки Fälligkeit та умови відкладення/розірвання без штрафів.
Чому обирають Юридичну компанію «Юдей»
-
Повний due diligence: від Grundbuch/Baulasten до WEG і фінмоделі оренд.
-
Договір, що працює: точні формули Haftung, Fälligkeit, Übergabe, Kautionsübernahme.
-
Чистий титул: зняття/перенесення Grundschuld, сервітутів, перевірка Vorkaufsrecht.
-
Інвесторський підхід: реальні касові потоки, Betriebskosten, ризики Sonderumlage.
-
UA↔DE-комунікація: пояснюємо складне просто, організовуємо переклади й нотаріальні формальності.
Готуєте купівлю або продаєте об’єкт? Після короткої платної консультації — 4 000 грн отримаєте персональний план, правки до договору і перелік дій до нотаріуса.