Купівля/продаж нерухомості у Польщі — перевірка об’єкта

Що ми робимо

Повний супровід купівлі/продажу житлової та комерційної нерухомості в Польщі: правовий due diligence об’єкта, перевірка Księga Wieczysta (KW), аналіз договорів (rezerwacyjna / przedwstępna / dewelоперська / sprzedaży — akt notarialny), структура платежів (zadatek/zaliczka, PCC/VAT), іпотека (hipoteka) та банки, протоколи приймання (odbiór techniczny), планування/обмеження, безпечні розрахунки. Працюємо українською та польською по всій Польщі.
Консультації платні (від 4 000 грн).

Кому підходить

  • Покупцям квартир/будинків/комерції на первинному чи вторинному ринку.

  • Інвесторам, що купують для оренди або перепродажу.

  • Продавцям, яким потрібні чисті документи та безпечний розрахунок.

  • Тим, хто бере іпотеку й хоче узгодити умови з банком/нотаріусом.

Переваги «Юдей»

  • Due diligence під ключ: право власності, обтяження, дозволи, податки, ризики.

  • Редлайн договорів з аргументованими правками та позицією для переговорів.

  • Фінмодель угоди: структура платежів, zadatek vs zaliczka, строки, штрафи.

  • Безпека розрахунків: депонування, етапність, умови видачі ключів/права.

  • Процесність: чіткі чек-листи, календар кроків, координація нотаріуса/банку/девелопера.

Етапи супроводу

  1. Скрінінг цілей: об’єкт, бюджет, строки, кредит/кеш, податкові нюанси.

  2. Правовий аудит (DD): KW, іпотеки/заборони/сервітути, планування, технічні/формальні ризики.

  3. Редлайн договорів: rezerwacyjna, przedwstępna, dewelоперська, akt notarialny, додатки.

  4. Фінструктура: zadatek/zaliczka, графік платежів, умови повернення/штрафів.

  5. Банк/нотаріус: погодження вимог, залучення hipoteka, страхування.

  6. Odbiór: протокол технічний, дефекти, утримання частини ціни до усунення недоліків.

  7. Закриття: підписання акту, реєстрація права, податки/збори, передача ключів.

Документи (чек-лист)

  • Виписка з KW (повні розділи), довідки про борги/відсутність заборон.

  • Проєкти договорів: rezerwacyjna / przedwstępna / sprzedaży (akt notarialny), додаки.

  • Для первинного ринку: девелоперський пакет (дозволи, гарантії, техпаспорт, графік).

  • Для вторинного: підтвердження прав власності, згода співвласників/банкy (якщо іпотека).

  • Розрахунок витрат: податки, нотаріус, судові збори, комісії, страхування.

  • За потреби: іпотечний пакет (офери банків, страховки), довідки ОСББ/управителя.

Що перевіряємо на due diligence

  • Право власності та титул: власник, історія переходів, іпотеки, сервітути, арешти, заборони.

  • Планування/призначення: можливість користування за метою (житло/комерція).

  • Технічні ризики: стан будинку, самовільні перепланування, гарантії/дефекти.

  • Фінансові ризики: борги по czynsz/медіа, податки, витрати на утримання.

  • Договірні ризики: штрафи, односторонні зміни, непрозора індексація, строки видачі.

  • Іпотека/банк: умови hipoteka, порядок зняття/перенесення, безпека платежів.

Типові ситуації та наша тактика

  • «Чистий» об’єкт із іпотекою продавця. Робимо warunki zwolnienia hipoteki, депонування, фіксуємо порядок зняття обтяження до реєстрації права покупця.

  • Первинний ринок, дефекти при odbiór. Вносимо зауваження в протокол, ставимо строки усунення, узгоджуємо утримання частини ціни.

  • Задаток/аванс і скасування угоди. Чітко прописуємо наслідки (zadatek двосторонній), підстави розірвання без втрат.

  • Спірні перепланування/самобуди. Проводимо технічну перевірку, узгоджуємо легалізацію або знижку/відмову.

  • Поспішний акт без перевірок. Стоп-аналіз: додаткові довідки, виправлення договору, корекція календаря платежів.

Ризики та як їх знижуємо

  • Приховані обтяження/борги → повний аудит KW і довідок, умовні платежі.

  • Девелоперські «міни» → редлайн, гарантії, жорсткі строки усунення дефектів.

  • Нечіткі платежі/штрафи → прозорий графік, zadatek vs zaliczka, межі відповідальності.

  • Технічні дефекти → протокол odbiór, утримання частини ціни, гарантійні зобов’язання.

  • Банківські затримки → запас по строках у договорах, альтернативні канали платежів.

FAQ

1. Чим відрізняються zadatek і zaliczka?
Zadatek — дисциплінує сторони: винний — втрачає/повертає в подвійному розмірі. Zaliczka — зазвичай просто аванс, що повертається.

2. Коли потрібен akt notarialny?
Для переходу права власності завжди. Перед цим може бути przedwstępna (звичайна або нотаріальна).

3. Як купувати безпечно з іпотекою продавця?
Через умови zwolnienia hipoteki, депонування/ескроу, покрокові платежі.

4. Що включає odbiór techniczny?
Перевірка площі, оздоблення, інженерії, дефектів; протокол із строками усунення.

5. Які основні податки/витрати?
Нотаріус і судові збори, PCC або VAT (залежно від типу), винагорода посередників/банку/страхування.

6. Чи можна розірвати угоду без втрат?
Так, якщо передбачити чіткі підстави в договорах і дотриматися процедури/строків.

7. Скільки коштує консультація?
Консультації платні (від 4 000 грн). Бюджет повідомляємо після перегляду документів.

Готові почати зараз

Надішліть коротко адресу/опис об’єкта, ваш формат угоди (первинний/вторинний, кредит/кеш) і проєкти договорів. Ми проведемо due diligence, зробимо редлайн, погодимо фінструктуру та доведемо угоду до безпечного підписання й реєстрації права.