Перевірка нерухомості перед купівлею

Що таке перевірка нерухомості перед купівлею

Перевірка нерухомості перед купівлею — це комплексний юридичний аудит квартири, будинку, землі чи комерційного об’єкта до підписання договору. Мета — виявити ризики, підтвердити чистоту права власності, відсутність обтяжень/арештів/іпотек, відповідність будівництва й документів вимогам закону, а також коректно структурувати угоду (завдаток, розрахунки, безпека).

Ключові ознаки:

  • аналіз ланцюга переходів права та документів підстави (договір, свідоцтво, спадщина, приватизація тощо);

  • перевірка обмежень/обтяжень: арешти, іпотеки, податкові застави, сервітути;

  • кадастрова та містобудівна відповідність (цільове призначення, межі, МУО/ДПТ);

  • аудит забудовника/новобудови: дозвільні документи, схема фінансування, сертифікат готовності;

  • погодження безпечної моделі розрахунків і складання договорів.

Кому підходить ця послуга

• Покупцям квартир на вторинному ринку.
• Інвесторам у новобудови (договір участі/пайові інструменти/переуступка).
• Власникам бізнесу, що купують комерційні приміщення/склади/офіси.
• Покупцям земельних ділянок під житло чи бізнес.
• Тим, хто оформлює покупку з іпотекою/кредитними коштами або за довіреністю/від імені компанії.

Переваги юридичного due diligence

  • Запобігання втратам: виявляємо ризики до внесення завдатку/авансу.

  • Прозора історія права: ланцюг переходів без «слабких ланок».

  • Коректна архітектура угоди: безпечні розрахунки, умови передачі, штрафи/неустойка.

  • Комплаєнс документів: відсутність самочинних перепланувань, відповідність техданих.

  • Економія часу: стандартизовані чек-листи й чіткі висновки «go/no go».

Етапи надання послуги

  1. Бриф і збір документів
    Правовстановлюючі документи, техпаспорт/кадастр, довіреності, довідки, витяги.

  2. Перевірка реєстрів і підстави права
    Державні реєстри прав/обтяжень, судові реєстри, виконавчі провадження, податкові застави.

  3. Технічна та містобудівна відповідність
    Техпаспорт, перепланування, адресація, МУО/ДПТ, цільове призначення землі, червоні лінії/зони.

  4. Новобудова/забудовник (за потреби)
    Право на землю, дозвіл на будівельні роботи, клас наслідків, схема фінансування (ФФБ/фонди/цільові рахунки), сертифікат готовності.

  5. Фінальна правова позиція
    Висновок з ризиками A–C, рекомендації: усунення/страхування/відмова.

  6. Структурування угоди
    Договір завдатку/купівлі-продажу/переуступки, escrow/акредитив, графік передачі, передавальний акт.

  7. Супровід підписання та реєстрації
    Нотаріус, розрахунки, реєстрація права, контроль фактичної передачі.

Що входить у послугу (модулі)

Правовий аудит об’єкта
• Ланцюг переходів права, повноваження продавця, шлюбний статус/співвласники, опіка/дозволи (якщо є діти-власники).
• Перевірка арештів, іпотек, сервітутів, податкових застав, оренд/прав користування.

Технічний блок
• Порівняння техпаспорта з фактом, перепланування/самочинні роботи, ризики введення в експлуатацію.
• Інженерні мережі, техумови, лічильники, борги за комунальні послуги.

Земля та містобудування
• Для будинків/комерції/ЗЗД: кадастровий номер, цільове призначення, межі, обмеження (охоронні/санітарні/прибережні зони).
• Відповідність МУО/ДПТ/генплану; доступ/сервітут під заїзд/комунікації.

Новобудови/первинний ринок
• Право на землю, дозвіл (СС1–СС3), декларації, страховки/гарантії, ФФБ чи інша модель фінансування, репутація підрядника, сертифікат готовності.
• Договори інвестування/переуступки, ризики подвійного продажу, штрафи й гарантії.

Фінансова безпека угоди
• Escrow/акредитив, розрахунки через банк, поетапність платежів.
• Завдаток vs аванс, умови повернення, штрафні санкції.

Договори та реєстрація
• Проєкти договорів, додатки, передавальний акт, реєстрація права власності, ключі/доступи/метрики.

Типові ризики та як ми їх знімаємо

  • Приховані обтяження/іпотеки/арешти → повна перевірка реєстрів, довідки, зняття обтяжень до оплати, escrow.

  • Сумнівний ланцюг переходів → додаткові підтвердження (рішення суду, спадкові справи), альтернативні структури угоди.

  • Самочинні перепланування → узаконення/відновлення стану або корекція ціни/відмова.

  • Проблеми із землею/цільовим призначенням → зміна КВЦПЗ/сервітут/уточнення меж до купівлі.

  • Новобудова без належних дозволів → відтермінування угоди до сертифіката готовності або відмова.

  • Розрахунки «на руки» → лише акредитив/escrow/цільові рахунки, поетапне розмороження коштів.

  • Заборгованості/судові спори продавця → акти звірок, довідки ЖЕК/ОСББ, моніторинг реєстрів до моменту підписання.

Часті питання (FAQ)

1. Чи достатньо витягу з реєстру прав для безпеки?
Ні. Потрібен ланцюг підстави, перевірка судових/виконавчих проваджень, податкових застав, технічних і містобудівних факторів.

2. Для новобудови достатньо договору з відділом продажу?
Ні. Перевіряємо право на землю, дозвіл на роботи, клас наслідків, схему фінансування (ФФБ/фонди) та сертифікат готовності.

3. Як безпечно платити?
Рекомендуємо акредитив/escrow із розблокуванням після реєстрації права та підписання передавального акта.

4. Що робити, якщо виявлено перепланування?
Оцінюємо, чи підлягає узаконенню. В угоді фіксуємо обов’язок продавця усунути порушення або коригуємо ціну/відмовляємось.

5. Чи можна купувати майно боржника?
Можна лише після повної перевірки виконавчих/податкових ризиків і правильної структури угоди (зняття арештів до оплати).

6. Скільки триває перевірка?
Залежить від доступності документів і типу об’єкта. Базовий аудит зазвичай вміщується в 1–5 робочих днів.

7. Чи супроводжуєте підписання у нотаріуса?
Так. Погоджуємо текст договору, присутні на підписанні, контролюємо розрахунки та реєстрацію права.

8. Чи перевіряєте комунальні борги та ОСББ?
Так. Отримуємо довідки, акти звірок і фіксуємо в договорі відсутність боргів на момент передачі.

Чому обирають нас

• Повний цикл: від аудиту та висновку до підписання, розрахунків і реєстрації.
• Глибокі чек-листи для вторинки, новобудов, землі та комерції.
• Безпечні розрахунки: акредитив/escrow, поетапне розмороження коштів.
• Швидкі строки та прозора комунікація: дедлайни, відповідальні, регулярні оновлення.
• Конфіденційність і відповідальність за результат.

Залиште запит на перевірку нерухомості перед купівлею

Опишіть об’єкт (адреса/кадастр/тип), надішліть наявні документи та бажані строки угоди. Підготуємо юридичний висновок з ризиками A–C, перелік дій для усунення недоліків і безпечну структуру договорів та розрахунків.