Процедура продажу землі
Зміни до земельного законодавства, які почали діяти з 1 липня 2021 року, процедуру перевірки, оформлення та укладання угоди про купівлю-продаж поклали на нотаріусів. Власник землі, маючи намір її продати, повинен написати заяву, скласти проект договору та подати ці папери нотаріусу, який буде посвідчувати договір купівлі-продажу.
Далі процедура передбачає наступні дії нотаріуса (у разі продажу землі фізичній особі громадянину України):
- повідомлення орендаря, який має першочергове право на придбання земельної ділянки, протягом трьох днів з моменту отримання заяви (повідомлення має бути у вигляді цінного листа або особистого під розписку);
- протягом місяця чекати на рішення орендаря, призначивши точну дату і час для укладення договору купівлі-продажу;
- перевірка відповідності набувача права власності на земельну ділянку, яка включає в себе:
- встановлення особи набувача;
- перевірка факту перебування набувача під дією санкцій;
- перевірка джерел походження коштів набувача;
- перевірка інформації про віддаленість земельної ділянки від Державного кордону України та належність ділянки до такої, що була сформована в результаті виділення її в натурі;
- пошук зареєстрованих прав власності набувача на інші земельні ділянки;
- перевірка зареєстрованих прав власності на землю в особи, що перебуває у шлюбі з набувачем тощо.
За результатами перевірок, нотаріус складає протокол, скріплює його печаткою, що посвідчує відповідальність нотаріуса за достовірність даних.
Проблемні питання в оформленні договору купівлі-продажу землі
Нотаріуси не поспішають погоджуватися на супровід угод купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення. Причин для цього декілька:
- можливість виявлення подвійної реєстрації прав на землю (з 1 січня 2013 року відбулися зміни у процедурі державної реєстрації оренди, що призвело до рейдерських атак і появи «подвійної оренди»);
- можливість подвійного громадянства у набувача або власника землі (в тому числі, громадянства країни-агресора);
- встановлення кількості земельних ділянок сільськогосподарського призначення у набувача (наприклад, при зміни цільового призначення землі, вона залишається частиною паю, але відшукати її можна вже за іншим запитом).
Нотаріальна Палата України звернулася до Міністерства юстиції з питаннями щодо вартості послуг нотаріуса (витяги, які повинен запросити нотаріус для перевірки договору купівлі-продажу землі, за вартістю можуть сягати кількох тисяч гривень), щодо відповідальності Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за інформацію, яку вони надають (наприклад, чи відображені в реєстрі договори довірчої власності на землю).
25 січня 2022 року Верховна Рада в першому читанні ухвалила законопроект № 6199, у якому йде мова про спрощення оформлення продажу земельних ділянок площею до 2 га, зміни щодо статусу юридичних осіб, які ще не мають права викупити земельну ділянку, але користуються нею на умовах договору оренди тощо.
Якщо цей законопроект буде прийнятий, він полегшить і зменшить обсяг роботи нотаріусів, а також знизить вартість підготовки документів для оформлення угоди купівлі-продажу.
Що робити, якщо нотаріус відмовляється від реєстрації заяви про продаж землі?
Згідно з діючим законодавством, нотаріус не має право безпідставно відмовляти у вчиненні нотаріальних дій (при цьому, не має значення приватний це нотаріус чи державний). Причинами відмови можуть бути тільки наступні умови:
- власник земельної ділянки не подав усі документи для вчинення нотаріальної дії;
- є сумніви щодо усвідомлення своїх дій власником або підозра, що особа діє під впливом насильства;
- особа, в установленому порядку, визнана недієздатною;
- не внесено оплату за послуги нотаріуса;
- особа внесена до Єдиного реєстру боржників тощо.
У разі відмови, нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів надати письмове пояснення рішення, яке особа може оскаржити в суді. Строк позовної давності – 3 роки.