Якщо нотаріус відмовляє в реєстрації заяви про продаж землі

ПЕРЕВІРЕНО РЕДАКЦІЄЮ ЮДЕЙ

Коротка відповідь. Якщо нотаріус відмовляє в реєстрації заяви про продаж землі: ключові умови, послідовність процедури, докази й контроль результату. Юридичне роз’яснення… Для правильної відповіді потрібно співвіднести факти, документи та чинну на дату дії редакцію норми, а не покладатися лише на загальну назву процедури.

Що означає тема «Якщо нотаріус відмовляє в реєстрації заяви про продаж землі» на практиці

Питання «Якщо нотаріус відмовляє в реєстрації заяви про продаж землі» потрібно розглядати як конкретну юридичну задачу, а не як універсальну форму або готову відповідь. У межах цього напряму важливі право власності, земельні відомості, обтяження, містобудівні умови та безпечне оформлення угод. Один і той самий термін чи зовні схожа ситуація можуть мати різні наслідки залежно від статусу учасників, змісту документа, послідовності подій і дати, на яку застосовується законодавство.

Практична робота починається з визначення результату: що саме має змінитися після звернення, хто уповноважений ухвалити рішення та яким документом буде підтверджено результат. Для власнику, покупцю, продавцю, орендарю або землекористувачу це допомагає не витрачати час на процедуру, яка не вирішує первинну проблему, і завчасно оцінити можливі заперечення іншої сторони.

Вихідна ситуація та практичний контекст

Зміни до земельного законодавства, які почали діяти з 1 липня 2021 року, процедуру перевірки, оформлення та укладання угоди про купівлю-продаж поклали на нотаріусів. Власник землі, маючи намір її продати, повинен написати заяву, скласти проект договору та подати ці папери нотаріусу, який буде посвідчувати договір купівлі-продажу.

Процедура продажу землі

Зміни до земельного законодавства, які почали діяти з 1 липня 2021 року, процедуру перевірки, оформлення та укладання угоди про купівлю-продаж поклали на нотаріусів. Власник землі, маючи намір її продати, повинен написати заяву, скласти проект договору та подати ці папери нотаріусу, який буде посвідчувати договір купівлі-продажу.

Далі процедура передбачає наступні дії нотаріуса (у разі продажу землі фізичній особі громадянину України):

• повідомлення орендаря, який має першочергове право на придбання земельної ділянки, протягом трьох днів з моменту отримання заяви (повідомлення має бути у вигляді цінного листа або особистого під розписку);
• протягом місяця чекати на рішення орендаря, призначивши точну дату і час для укладення договору купівлі-продажу;
• перевірка відповідності набувача права власності на земельну ділянку, яка включає в себе:

- встановлення особи набувача;

- перевірка факту перебування набувача під дією санкцій;

- перевірка джерел походження коштів набувача;

• перевірка інформації про віддаленість земельної ділянки від Державного кордону України та належність ділянки до такої, що була сформована в результаті виділення її в натурі;
• пошук зареєстрованих прав власності набувача на інші земельні ділянки;
• перевірка зареєстрованих прав власності на землю в особи, що перебуває у шлюбі з набувачем тощо.

За результатами перевірок, нотаріус складає протокол, скріплює його печаткою, що посвідчує відповідальність нотаріуса за достовірність даних.

Проблемні питання в оформленні договору купівлі-продажу землі

Нотаріуси не поспішають погоджуватися на супровід угод купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення. Причин для цього декілька:

• можливість виявлення подвійної реєстрації прав на землю (з 1 січня 2013 року відбулися зміни у процедурі державної реєстрації оренди, що призвело до рейдерських атак і появи «подвійної оренди»);
• можливість подвійного громадянства у набувача або власника землі (в тому числі, громадянства країни-агресора);
• встановлення кількості земельних ділянок сільськогосподарського призначення у набувача (наприклад, при зміни цільового призначення землі, вона залишається частиною паю, але відшукати її можна вже за іншим запитом).

Нотаріальна Палата України звернулася до Міністерства юстиції з питаннями щодо вартості послуг нотаріуса (витяги, які повинен запросити нотаріус для перевірки договору купівлі-продажу землі, за вартістю можуть сягати кількох тисяч гривень), щодо відповідальності Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за інформацію, яку вони надають (наприклад, чи відображені в реєстрі договори довірчої власності на землю).

25 січня 2022 року Верховна Рада в першому читанні ухвалила законопроект № 6199, у якому йде мова про спрощення оформлення продажу земельних ділянок площею до 2 га, зміни щодо статусу юридичних осіб, які ще не мають права викупити земельну ділянку, але користуються нею на умовах договору оренди тощо.

Якщо цей законопроект буде прийнятий, він полегшить і зменшить обсяг роботи нотаріусів, а також знизить вартість підготовки документів для оформлення угоди купівлі-продажу.

Що робити, якщо нотаріус відмовляється від реєстрації заяви про продаж землі?

Згідно з діючим законодавством, нотаріус не має право безпідставно відмовляти у вчиненні нотаріальних дій (при цьому, не має значення приватний це нотаріус чи державний). Причинами відмови можуть бути тільки наступні умови:

• власник земельної ділянки не подав усі документи для вчинення нотаріальної дії;
• є сумніви щодо усвідомлення своїх дій власником або підозра, що особа діє під впливом насильства;
• особа, в установленому порядку, визнана недієздатною;
• не внесено оплату за послуги нотаріуса;
• особа внесена до Єдиного реєстру боржників тощо.

У разі відмови, нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів надати письмове пояснення рішення, яке особа може оскаржити в суді. Строк позовної давності – 3 роки.

Які факти потрібно встановити до початку дій

Спочатку складіть нейтральну хронологію: дата кожної події, учасники, зміст домовленості або рішення, спосіб обміну документами та фактичні наслідки. Окремо позначте факти, які підтверджені оригіналом, електронними даними, реєстром чи повідомленням про вручення. Те, що відоме лише зі слів учасника, не слід подавати як безспірний факт — для нього потрібно знайти незалежне підтвердження.

Документи та докази: базовий чекліст

Точний пакет залежить від обставин, але якісна підготовка завжди передбачає перевірку походження, чинності, повноти й взаємної узгодженості документів. Копії потрібно зіставити з оригіналами, а електронні матеріали — зберегти так, щоб можна було підтвердити автора, дату, адресата і незмінність змісту.

• листування, повідомлення та докази дати їх отримання
• платіжні документи, акти, витяги, реєстрові дані або інші первинні докази
• документи про особу, статус і повноваження заявника чи представника
• хронологію подій із датами, учасниками та вже вчиненими діями
• чинну редакцію договору, рішення, заяви або іншого ключового документа
• письмову відповідь органу, контрагента чи іншої сторони, якщо її вже отримано

Якщо документа немає, зафіксуйте, хто його створив або зберігає, чи можна отримати витяг, дублікат або офіційну відповідь. У спірній ситуації важлива не кількість файлів, а зв’язок кожного доказу з конкретною обставиною та можливість пояснити його походження.

Покроковий алгоритм підготовки

1. 01

   Перевірити чинну на дату дії норму та спеціальну процедуру саме для потрібного органу, реєстру або суду.

2. 02

   Підготувати письмову позицію: факти, правова підстава, докази, конкретна вимога та спосіб підтвердження подання.

3. 03

   Після подання зберегти квитанцію або реєстраційний номер, контролювати відповідь і завчасно готувати альтернативний крок.

4. 04

   Сформулювати бажаний правовий результат одним реченням і відокремити його від емоційної оцінки ситуації.

5. 05

   Скласти хронологію та звірити дати, адже від них можуть залежати строки подання заяви, відповіді або оскарження.

6. 06

   Зібрати первинні документи й перевірити, чи не суперечать один одному імена, суми, адреси, реквізити та повноваження.

Перед фінальним поданням корисно зробити контрольне читання матеріалів очима адресата: чи зрозуміло, чого ви просите, на які факти посилаєтеся, де міститься кожний доказ і чому обраний спосіб захисту відповідає проблемі. Така перевірка часто виявляє суперечності раніше, ніж їх використає опонент або орган.

Типові ризики та як ними керувати

Ризик не завжди означає, що від дії потрібно відмовитися. Його слід описати, оцінити й визначити контрольний захід: додатковий документ, альтернативну вимогу, резервний строк, забезпечення доказу або попередню комунікацію. Для теми «Якщо нотаріус відмовляє в реєстрації заяви про продаж землі» особливо варто перевірити такі помилки:

• покладатися на переказ норми з неофіційного джерела замість чинного тексту та спеціального порядку
• подати неповний або суперечливий комплект документів і створити підставу для відмови чи додаткової перевірки
• пропустити строк через неправильне визначення дати вручення, події або моменту, коли особа дізналася про порушення
• надати пояснення, яке не узгоджується з документами та надалі послаблює переговорну або процесуальну позицію
• не перевірити виконуваність майбутньої домовленості, вимоги чи судового рішення до початку витратної процедури
• змішати в одному зверненні кілька різних вимог без належних адресатів, доказів і процесуальної форми

Практична модель прийняття рішення

Якщо рішення впливає на майно, податки, сімейний статус, дозвіл, роботу або можливість судового захисту, перевіряйте суміжні наслідки окремо. Документ, прийнятний для одного органу, не завжди автоматично підтверджує ту саму обставину перед іншим.

Коли варто залучити юриста

Професійна перевірка особливо доцільна, якщо вже є відмова, претензія, судова справа, перевірка, арешт, значна сума або невідворотний строк. Юрист має не просто переказати норму, а перевірити документи, запропонувати варіанти, пояснити ризики кожного з них і зафіксувати погоджений план. Для теми «Якщо нотаріус відмовляє в реєстрації заяви про продаж землі» корисно надати матеріали заздалегідь, щоб консультація була предметною.

ОФІЦІЙНЕ ПЕРШОДЖЕРЕЛО

Правила, форми й строки можуть змінюватися. Перед поданням перевірте чинну редакцію акта та спеціальні вимоги компетентного органу.

Земельний кодекс України

Поширені запитання