Недоліки земельного законодавства після відкриття ринку землі

ПЕРЕВІРЕНО РЕДАКЦІЄЮ ЮДЕЙ

Коротка відповідь. Недоліки земельного законодавства після відкриття ринку землі: ключові умови, послідовність процедури, докази й контроль результату. Юридичне роз’яснення… Для правильної відповіді потрібно співвіднести факти, документи та чинну на дату дії редакцію норми, а не покладатися лише на загальну назву процедури.

Що означає тема «Недоліки земельного законодавства після відкриття ринку землі» на практиці

Питання «Недоліки земельного законодавства після відкриття ринку землі» потрібно розглядати як конкретну юридичну задачу, а не як універсальну форму або готову відповідь. У межах цього напряму важливі право власності, земельні відомості, обтяження, містобудівні умови та безпечне оформлення угод. Один і той самий термін чи зовні схожа ситуація можуть мати різні наслідки залежно від статусу учасників, змісту документа, послідовності подій і дати, на яку застосовується законодавство.

Практична робота починається з визначення результату: що саме має змінитися після звернення, хто уповноважений ухвалити рішення та яким документом буде підтверджено результат. Для власнику, покупцю, продавцю, орендарю або землекористувачу це допомагає не витрачати час на процедуру, яка не вирішує первинну проблему, і завчасно оцінити можливі заперечення іншої сторони.

Вихідна ситуація та практичний контекст

З 1 липня 2021 року в Україні відкрито ринок сільськогосподарських земель, на продаж яких було неодноразово накладено мораторій. Згідно чинного законодавства, фізичні особи громадяни України мають право придбати до 100 га землі. З 2024 року право на придбання землі отримають юридичні особи. Щодо можливості купівлі землі іноземцями, це питання має вирішуватися шляхом референдуму. 

Відкриття ринку землі не викликало ажіотажу продаж, так як більшість власників землі не збираються її продавати найближчим часом. Крім того, процедура продажу досить ускладнена вимогами перевірки особи набувача та власниками, такими як, наприклад:

1. Перевірка відповідності набувача права власності на землю. Така перевірка проводиться нотаріусами, які повинні, користуючись відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно,Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань,встановити:

- особу набувача земельної ділянки;

- кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи (у разі продажу юридичній особі);

- перевірити, чи не застосовуються до набувача землі обмеження, відповідно Закону України «Про санкції»та чи не внесено його у перелік осіб, пов’язаних з терористичною діяльністю;

- перевірка джерел походження коштів набувача (перевірка джерел походження коштів   для набуття у власність земельної ділянки фізичною особою вимагає надання  таких документів, як декларація про майновий стан і доходи);

- встановити кількість землі, яка вже перебуває у власності набувача тощо.

За результатами перевірки, нотаріус складає протокол, в якому буде міститися інформація про відповідність або невідповідність вимогам закону.

2. Перевірка відповідності власника земельної ділянки, яка проводиться органами виконавчої влади (сільськими, селищними радами тощо).

Під час перевірок, які проходять перед купівлею-продажем земельної ділянки з׳ясовуються також питання законності оформлення у приватну власність ділянки, її розташування (наприклад, якщо пай знаходиться в 50-кілометровій зоні від державного кордону, є певні обмеження щодо його продажу), наявності власності на землю у одного з подружжя набувача тощо.

Розрахунки за купівлю землі, згідно чинного законодавства, повинні проводитися виключно в безготівковій формі. У разі відсутності декларації про майновий стан і доходи набувача землі, яка підтверджує походження коштів, продаж не допускається.

Під час продажу земельної ділянки, власник, який здає її в оренду, зобов’язаний запропонувати орендарю викупити її, а вже потім залучати інших потенційних покупців. При цьому, закон чітко не пояснює як бути із довгостроковою орендою, у якій знаходиться більша частина земельних паїв, адже договори доведеться розривати, якщо власники захочуть продати свою змелю.  Але, згідно із Законом України «Про оренду землі», розірвання договору оренди в односторонньому порядку не допускається, цю процедуру можна провести тільки за згодою сторін або в судовому порядку.

Це питання вимагає окремого державного регулювання, адже багато орендарів землі, користуючись своїми правами, збудували на орендованих ділянках водогосподарські споруди та меліоративні системи, розраховуючи на довготривале використання і про відшкодування їх збитків в законодавстві мова не йде.

Крім того, виникають питання щодо юридичних осіб, які орендують землю, адже великий відсоток паїв знаходиться у користуванні агрохолдингів. Враховуючи умови земельної реформи, юридичні особи зможуть придбати землю не раніше 2024 року, тому першочергове право орендаря в цій ситуації здійснити неможливо.

Також виникають питання щодо процедури повідомлення орендаря про намір власника продати пай, адже, перед тим, як надіслати повідомлення, нотаріус повинен встановити чи зареєстроване пава оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Як показує практика, відомості не про всіх орендарів внесені до реєстру.

Законом затверджено право кожної фізичної особи на придбання у власність до 100 га землі, але, при цьому, нотаріус має перевірити скільки землі вже знаходиться у власності одного із подружжя. Ці положення суперечать один одному.

На сьогоднішній день, Верховна Рада України ухвалила в першому читанні законопроект № 6199, який повинен спростити процедуру набуття права власності на землю та вирішити питання колізій в законодавстві, наприклад, щодо можливості придбати земельну ділянку юридичною особою, яка користується нею на правах довгострокової оренди.

Які факти потрібно встановити до початку дій

Спочатку складіть нейтральну хронологію: дата кожної події, учасники, зміст домовленості або рішення, спосіб обміну документами та фактичні наслідки. Окремо позначте факти, які підтверджені оригіналом, електронними даними, реєстром чи повідомленням про вручення. Те, що відоме лише зі слів учасника, не слід подавати як безспірний факт — для нього потрібно знайти незалежне підтвердження.

Документи та докази: базовий чекліст

Точний пакет залежить від обставин, але якісна підготовка завжди передбачає перевірку походження, чинності, повноти й взаємної узгодженості документів. Копії потрібно зіставити з оригіналами, а електронні матеріали — зберегти так, щоб можна було підтвердити автора, дату, адресата і незмінність змісту.

• платіжні документи, акти, витяги, реєстрові дані або інші первинні докази
• документи про особу, статус і повноваження заявника чи представника
• хронологію подій із датами, учасниками та вже вчиненими діями
• чинну редакцію договору, рішення, заяви або іншого ключового документа
• письмову відповідь органу, контрагента чи іншої сторони, якщо її вже отримано
• документ, з якого виникло право, обов’язок або спір

Якщо документа немає, зафіксуйте, хто його створив або зберігає, чи можна отримати витяг, дублікат або офіційну відповідь. У спірній ситуації важлива не кількість файлів, а зв’язок кожного доказу з конкретною обставиною та можливість пояснити його походження.

Покроковий алгоритм підготовки

1. 01

   Перевірити чинну на дату дії норму та спеціальну процедуру саме для потрібного органу, реєстру або суду.

2. 02

   Підготувати письмову позицію: факти, правова підстава, докази, конкретна вимога та спосіб підтвердження подання.

3. 03

   Після подання зберегти квитанцію або реєстраційний номер, контролювати відповідь і завчасно готувати альтернативний крок.

4. 04

   Сформулювати бажаний правовий результат одним реченням і відокремити його від емоційної оцінки ситуації.

5. 05

   Скласти хронологію та звірити дати, адже від них можуть залежати строки подання заяви, відповіді або оскарження.

6. 06

   Зібрати первинні документи й перевірити, чи не суперечать один одному імена, суми, адреси, реквізити та повноваження.

Перед фінальним поданням корисно зробити контрольне читання матеріалів очима адресата: чи зрозуміло, чого ви просите, на які факти посилаєтеся, де міститься кожний доказ і чому обраний спосіб захисту відповідає проблемі. Така перевірка часто виявляє суперечності раніше, ніж їх використає опонент або орган.

Типові ризики та як ними керувати

Ризик не завжди означає, що від дії потрібно відмовитися. Його слід описати, оцінити й визначити контрольний захід: додатковий документ, альтернативну вимогу, резервний строк, забезпечення доказу або попередню комунікацію. Для теми «Недоліки земельного законодавства після відкриття ринку землі» особливо варто перевірити такі помилки:

• подати неповний або суперечливий комплект документів і створити підставу для відмови чи додаткової перевірки
• пропустити строк через неправильне визначення дати вручення, події або моменту, коли особа дізналася про порушення
• надати пояснення, яке не узгоджується з документами та надалі послаблює переговорну або процесуальну позицію
• не перевірити виконуваність майбутньої домовленості, вимоги чи судового рішення до початку витратної процедури
• змішати в одному зверненні кілька різних вимог без належних адресатів, доказів і процесуальної форми
• почати процедуру без чітко визначеної мети й отримати формально правильний, але практично непотрібний результат

Практична модель прийняття рішення

Якщо рішення впливає на майно, податки, сімейний статус, дозвіл, роботу або можливість судового захисту, перевіряйте суміжні наслідки окремо. Документ, прийнятний для одного органу, не завжди автоматично підтверджує ту саму обставину перед іншим.

Коли варто залучити юриста

Професійна перевірка особливо доцільна, якщо вже є відмова, претензія, судова справа, перевірка, арешт, значна сума або невідворотний строк. Юрист має не просто переказати норму, а перевірити документи, запропонувати варіанти, пояснити ризики кожного з них і зафіксувати погоджений план. Для теми «Недоліки земельного законодавства після відкриття ринку землі» корисно надати матеріали заздалегідь, щоб консультація була предметною.

ОФІЦІЙНЕ ПЕРШОДЖЕРЕЛО

Правила, форми й строки можуть змінюватися. Перед поданням перевірте чинну редакцію акта та спеціальні вимоги компетентного органу.

Земельний кодекс України

Поширені запитання