З 1 липня 2021 року в Україні відкрито ринок сільськогосподарських земель, на продаж яких було неодноразово накладено мораторій. Згідно чинного законодавства, фізичні особи громадяни України мають право придбати до 100 га землі. З 2024 року право на придбання землі отримають юридичні особи. Щодо можливості купівлі землі іноземцями, це питання має вирішуватися шляхом референдуму. 

Відкриття ринку землі не викликало ажіотажу продаж, так як більшість власників землі не збираються її продавати найближчим часом. Крім того, процедура продажу досить ускладнена вимогами перевірки особи набувача та власниками, такими як, наприклад:

1. Перевірка відповідності набувача права власності на землю. Така перевірка проводиться нотаріусами, які повинні, користуючись відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно,Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань,встановити:

- особу набувача земельної ділянки;

- кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи (у разі продажу юридичній особі);

- перевірити, чи не застосовуються до набувача землі обмеження, відповідно Закону України «Про санкції»та чи не внесено його у перелік осіб, пов’язаних з терористичною діяльністю;

- перевірка джерел походження коштів набувача (перевірка джерел походження коштів   для набуття у власність земельної ділянки фізичною особою вимагає надання  таких документів, як декларація про майновий стан і доходи);

- встановити кількість землі, яка вже перебуває у власності набувача тощо.

За результатами перевірки, нотаріус складає протокол, в якому буде міститися інформація про відповідність або невідповідність вимогам закону.

2. Перевірка відповідності власника земельної ділянки, яка проводиться органами виконавчої влади (сільськими, селищними радами тощо).

Під час перевірок, які проходять перед купівлею-продажем земельної ділянки з׳ясовуються також питання законності оформлення у приватну власність ділянки, її розташування (наприклад, якщо пай знаходиться в 50-кілометровій зоні від державного кордону, є певні обмеження щодо його продажу), наявності власності на землю у одного з подружжя набувача тощо.

Розрахунки за купівлю землі, згідно чинного законодавства, повинні проводитися виключно в безготівковій формі. У разі відсутності декларації про майновий стан і доходи набувача землі, яка підтверджує походження коштів, продаж не допускається.

Під час продажу земельної ділянки, власник, який здає її в оренду, зобов’язаний запропонувати орендарю викупити її, а вже потім залучати інших потенційних покупців. При цьому, закон чітко не пояснює як бути із довгостроковою орендою, у якій знаходиться більша частина земельних паїв, адже договори доведеться розривати, якщо власники захочуть продати свою змелю.  Але, згідно із Законом України «Про оренду землі», розірвання договору оренди в односторонньому порядку не допускається, цю процедуру можна провести тільки за згодою сторін або в судовому порядку.

Це питання вимагає окремого державного регулювання, адже багато орендарів землі, користуючись своїми правами, збудували на орендованих ділянках водогосподарські споруди та меліоративні системи, розраховуючи на довготривале використання і про відшкодування їх збитків в законодавстві мова не йде.

Крім того, виникають питання щодо юридичних осіб, які орендують землю, адже великий відсоток паїв знаходиться у користуванні агрохолдингів. Враховуючи умови земельної реформи, юридичні особи зможуть придбати землю не раніше 2024 року, тому першочергове право орендаря в цій ситуації здійснити неможливо.

Також виникають питання щодо процедури повідомлення орендаря про намір власника продати пай, адже, перед тим, як надіслати повідомлення, нотаріус повинен встановити чи зареєстроване пава оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Як показує практика, відомості не про всіх орендарів внесені до реєстру.

Законом затверджено право кожної фізичної особи на придбання у власність до 100 га землі, але, при цьому, нотаріус має перевірити скільки землі вже знаходиться у власності одного із подружжя. Ці положення суперечать один одному.

На сьогоднішній день, Верховна Рада України ухвалила в першому читанні законопроект № 6199, який повинен спростити процедуру набуття права власності на землю та вирішити питання колізій в законодавстві, наприклад, щодо можливості придбати земельну ділянку юридичною особою, яка користується нею на правах довгострокової оренди.